所见即所得,“现房销售”老话题再成焦点！太原楼市现房占比提升 重构行业信心

近日，房地产业内关于现房销售的话题又被翻出：河南信阳官宣称当地商品房将全部实现现房销售。据多家知名媒体报道现房销售制度将在全国范围推广。针对现房销售，业界内外说法不一：购房者拍手称快，期待政策尽快落地；少数从业者认为现房销售全面推广缺乏行业发展的基础支撑，需要一个渐行渐进的过程。

过去五年来，因行业深度调整、房企暴雷等问题，诸如“项目停工”“延期交房”“交付货不对板”等问题出现在各地楼市，加剧了行业信任危机，阻碍行业发展，有需求的业主不敢轻易出手购房。由此引来“现房销售”制度的呼声持续不断，并数次成为热点新闻。

在行业起伏调整与公众呼声之中，省城部分实力雄厚的房企，楼盘的建设速度已超过销售速度，准现房或现房销售很常见。如今，现房销售制度在省城落地的政策依据和市场现状如何？山西晚报记者进行了调查了解。

中央定调　多地开始推进现房销售

近日，河南省信阳市住房和城乡建设局官网发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示，“措施”明确在文件印发后新出让土地开发的商品房项目，一律实行现房销售。由此，再度引发公众及业内对“现房销售”的热议和关注。

一直以来，商品房预售制是公众争议的焦点，有关现房销售的呼声多年来不绝于耳。事实上，现房销售真正被提上中央政策议程，是在2023年全国住房和城乡建设工作会上。会上提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”这是住建部首次明确提出要推行“现房销售”。

随后，多个省份发声将探索现房销售。最先回应的是广东省。2023年春节后的广东省高质量发展大会传出声音，支持有条件的项目进行现房销售；随后，山东省住房和城乡建设工作会议上提出，有条件的地方先行先试，开展现房销售试点，并逐步提高预售门槛；同年2月6日，安徽省提出将因地制宜开展现房销售试点；同日，四川省人民政府印发的《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》中也提到，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；当年的2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售……

在此背景下，山西省“现房销售”的说法也出现在政府新闻发布会、行业通气会上。2023年8月，山西省政府新闻办举行“山西加快转型发展”系列推动服务业提质增效专场发布会上，省住建厅代表表示将在我省晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法，逐步推动房地产业向新发展模式转变。2024年9月，山西省住建厅等7部门联合出台《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，提出“有序推进商品房预售改革，有力推动现房销售试点。”现房销售在山西稳步推进。

到2024年底，全国住房城乡建设工作会议进一步明确重申“有力有序推行现房销售”列为2025年住房城乡建设部明确为重点工作之一。据不完全统计，自2022年末以来，全国已有超过30个省（市）开展了现房销售试点或出台配套政策。

新老有别，分类施策助力现房销售

现房销售最直观的好处就是购房者可以“所见即所得”，某种程度上规避了预售制带来的置业风险。业内人士认为，此次河南信阳全面推行现房销售之所以再次引起广泛关注，是因为它实施了“现房销售+资金监管+企业责任”的创新组合，这一政策以“新老有别”原则分类施策。

根据政策内容，按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，沿用了原有预售条件，即“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。而在资金监管方面，提出了“非存入、不网签”的严格机制，商品房预售资金（即购房款）存入监管账户被设置为网签备案前置环节，不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。

业内人士介绍，从全国范围来看，各地试点现房销售普遍有三种方式，第一种最为直接，也是河南信阳此次政策的核心，在土地出让环节就规定现房销售，实行类似政策的还有北京市、合肥市、深圳市、青海省等；第二种是对已经在建未售的项目，通过提高预售标准，向现房销售过渡，例如湖南湘潭，提高预售许可审批形象进度节点（封顶以上），有序向现房销售转变；第三种是“白名单”项目作为现房销售，这种方式在多地都曾出现，很多白名单项目在竣工后会以现房销售的形式呈现给购房者。

与此同时，为推进现房销售积极性，多地还出台了相应的配套支持政策。例如，泉州市明确整体商品房现房销售项目开发企业可申请延期缴纳城市基础设施配套费；江西多地则延长了现房销售项目土地出让金缴纳期限；还有的政策为购房者提供了优惠，例如山东省则将现房销售与住房公积金政策相结合，提出购买现房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可提高10%以上。

买房更安心，实景展示受到消费者青睐

目前，省城太原并没有明确执行的现房销售制度，但在2024年12月发布的《进一步促进房地产市场止跌回稳若干措施》中提出了“封顶预售”，新出让的土地上建设商品房项目封顶后才可预售，已出让土地上的项目要确保有足够资金完成后续工程建设或符合相应条件纳入“白名单”，否则同样需要封顶才能预售。

业内人士称，“封顶预售”的提出标志着太原现房销售工作在推进，可以看做是销售制度改革的“两步走”，通过过渡方案兼顾开发商生存与购房者权益。对于开发商来说，现房销售需要其自行承担从拿地到竣工全周期的资金压力，开发周期将明显拉长，资金成本显著增加，这对开发商是一个考验。同时，相比现房销售，封顶预售可以极大地缓解开发商资金压力。对于购房者来说，能尽可能避免烂尾风险，业主可以在购房之时即看到楼栋主体、楼间距、在建配套的相关状况，买房更安心。

近年来，房地产市场的供需关系发生重大转变，老百姓购房最关心的问题就是交房时间和交房品质，现房销售在这两方面优势明显。业内人士介绍，从省城市场来看，虽然并没有明确推出“现房销售”，但因为去化周期拉长、需求成交疲软、单价超高项目市占比过高等因素，相当一部分项目的建设速度远超销售速度，无形中带来了楼市中准现房、现房销售的普遍现象，比如保利、中海、华润、万科、金茂府等主力品牌的楼盘，均有准现房、现房销售。这是政策导向与市场规律共同作用的产物。

“实景现房，无需等待！”“即刻入住，拥抱温馨生活”“我们是准现房销售，今年买、今年住。”当下的省城楼市，不少楼盘的售楼处都能听到类似的说辞，置业顾问用“现房”与“准现房”吸引购房者。据省城某中介机构的从业人员介绍，虽然新房销售仍然以期房为主，但主力项目清盘之前均推出过现房。而五年前，省城楼市有大量“期房开盘售罄”的案例，新老市场差别非常明显。

目前省城在售的现房中有一部分已取得竣工备案，还有一部分是已经封顶、正在内部施工的准现房。同时因需求端的观望，现房、准现房表现出的溢价率并不明显，而这种现象再度加重了业主“等一等”的心态。“近几年，多数楼盘在售房过程中都会留下现房。”业内人士介绍，在实际销售过程中，部分楼层、朝向等条件较差的房源不能如期销售，项目交房后就变成了现房。“户型、朝向、小区环境等能一目了然，精装房还能检查装修标准、施工质量。”一名置业顾问表示，现房实景带给购房人的直观感受，是预售期房平面图和效果图无法比拟的，因此现房、准现房相比同地段同类型项目更具吸引力。

此外，还有一部分楼盘即使是现房也不好卖。比如交通不便、配套不全、品质一般，由不知名房企或有信誉污点房企开发的项目，即使项目已从预售期房变为现房，销售也较为乏力。

现房占比上升，销售新模式促使行业洗牌

虽然预售制仍是当下房地产市场的主流销售模式，但从数据上来看，现房销售在市场中的占比逐年提升，房地产销售模式的改变大势所趋。业内人士称，随着现房销售大范围推广，将会对房地产市场产生多方面的影响。

根据国家统计局公布的数据，2024年，我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%，而在2020年，现房销售占比仅为12.7%。此外，根据不久前国家统计局公布的《2025年1—3月份全国房地产市场基本情况》，截止到3月底，全国商品住宅待售面积（指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积）约4.32亿平方米，接近2024年全年商品房成交面积的一半。此外，随着“保交楼”持续推进，更多的现房投入市场，现房销售占比在短期内可能再创新高。

“现房销售占比提升正倒逼行业格局重塑。”业内人士表示，现房销售下，房企传统高周转模式遭遇挑战，开发商的资金回笼周期会明显增长，这就对开发商的资金实力和运营能力提出了更高的要求。现房销售一旦成为常态，意味着项目规划、设计、施工等环节都更加注重产品品质，才能提供更符合市场需求的产品，一些资金链脆弱的中小房企以及“高杠杆、高负债、高周转”的企业将会被市场淘汰。此外，房地产市场也将进一步透明化，现房销售的“所见即所得”要求房企不能再凭空“画大饼”，房屋品质、配套设施都要看得见、摸得着，迫使房企从“讲故事”转向“拼实景”。

“在未来很长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。”我省业内人士表示，从已经公布政策的城市来看，现房销售主要针对新出让地块。未来，太原现房销售政策大概率也会“新老有别”。省城市场上很多热销的项目处于销售末期，现房往往与“尾盘”画等号，这种现房销售是被动而来。而当下，还存在大量已出让、未开发地块，在楼市止跌回稳的关键期，未来的新政策不会把期房“一刀切”，会给房企留下选择和发展空间，目前执行的“预售封顶”就是最好的证明。现房销售在省城全面推广，仍需在金融工具、土地供应、监管机制等方面推出配套政策，在改善购房人购房体验的同时，推进行业健康发展。

来源：山西晚报